به گزارش دارالوکاله دادمان به نقل از میزان – تغییر کاربری اراضی کشاورزی یکی از موضوعات شایع در کشور است که سوالات زیادی در مورد آن وجود دارد.
تغییر کاربری یعنی، نوع استفاده‌ای که برای یک ملک مشخص شده است توسط مالک آن تغییر پیدا کند. برخی از زمین‌ها کاربری مسکونی دارند، برخی تجاری و برخی اراضی نیز کاربری کشاورزی دارند.
اراضی کشاورزی هرچند دارای مالک خصوصی باشند به عنوان بخشی از سرمایه کشور محسوب می‌شود و تغییر کاربری اراضی کشاورزی به صورت بی‌رویه امری آسیب زننده برای کشور خواهد بود. به همین دلیل غالبا در قوانین با لحاظ شرایط خاص آن، برای این عمل جرم درنظر گرفته شده و به صورت جدی با آن برخورد می‌شود.
موارد ممنوعیت و ضرورت تغییر کاربری اراضی کشاورزی
طبق ماده یک «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها»، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون (۳۱ خردادماه ۱۳۷۴)، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهر‌ها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است.
تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار است که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌شود.
تشخیص اراضی زارعی و کشاورزی، بر عهده کدام مرجع است؟
طبق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، مرجع تشخیص اراضی زراعی و کشاورزی و باغ‌ها، «وزارت جهاد کشاورزی» است.
مراجع قضایی و اداری برای رسیدگی به این موارد باید نظر سازمان جهاد کشاورزی را استعلام کنند و این نظر برای مراجع قضایی به منزله نظریه کارشناس دادگستری تلقی می‌شود؛ بنابراین مرجع قضایی الزامی برای پذیرش نظر سازمان جهاد کشاورزی را ندارند.
همچنین، ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیئت‌ها و مراجع مربوط مکلفند در موارد تفکیک، افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغ‌ها و تغییر کاربری آن‌ها در خارج از محدوده قانونی شهر‌ها و شهرک‌ها از سازمان‌های جهاد کشاورزی و وزارت جهاد کشاورزی استعلام بگیرند و نظر وزارت مذکور را اعمال کنند.
لازم به ذکر است که طبق قانون، احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستا‌ها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود. موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها بلامانع است.
مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز
بر اساس دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها (مصوب ۱۳۸۶) اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغ‌های موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهره‌برداری و استمرار کشاورزی شود به‌عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‌شود:
- برداشت یا افزایش شن و ماسه
- ایجاد بنا و تأسیسات
- خاکبرداری و خاکریزی
- گودبرداری
- احداث کوره‌های آجر وگچ‌پزی
- پی کشی
- دیوارکشی اراضی
- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی
- ایجاد سکونتگاه‌های موقت
- استقرار کانکس و آلاچیق
- احداث جاده و راه
- دفن زباله‌های واحد‌های صنعتی
- رها کردن پساب‌های واحد‌های صنعتی، فاضلاب‌های شهری، ضایعات کارخانجات، لوله‌گذاری
- عبور شبکه‌های برق
- انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت‌های غیرکشاورزی، سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق
- مخلوط ریزی و شن ریزی
- احداث راه آهن و فرودگاه
- احداث پارک و فضای سبز
- پیست‌های ورزشی
- استخر‌های ذخیره آب غیرکشاورزی
- احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
- محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کار، جدول‌گذاری، سنگ‌ریزی و موارد مشابه)
- صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح‌های موضوع تبصره ۴ فوق‌الذکر
- صنایع دستی
- طرح‌های خدمات عمومی
- طرح‌های تملک دارایی‌های سرمایه‌ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی)
تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و بر اساس آن عمل کند.
همچنین تغییر هریک از فعالیت‌ها و طرح‌های موضوع تبصره ۴ الحاقی به ماده یک قانون (احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی) به خارج از مصادیق و ضوابط تبصره مذکور بدون اخذ مجوز از کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‌شود.
تغییر فعالیت‌ها و طرح‌های موضوع تبصره مذکور به سایر طرح‌های مندرج در تبصره مذکور مستلزم اخذ گواهی لازم از اداره کل محیط زیست استان و موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی است.
مجازات تغییر کاربری اراضی کشاورزی چیست؟
به موجب ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری زراعی و باغ‌ها، کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهند شد.
همچنین طبق تبصره ۲ ماده ۳ قانون مذکور، هر یک از کارکنان دولت و شهرداری‌ها و نهاد‌ها که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالحه تخطی نموده باشند، ضمن ابطال مجوز صادره به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداری‌ها محکوم خواهند شد. سردفتران متخلف نیز به ۶ ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می‌شوند.
بر اساس ماده ۱۰ قانون مذکور نیز هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‌شود، چنانچه به طور غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.
دیوان عالی کشور طی رای وحدت رویه شماره ۷۵۹ مورخ ۱۳۹۶/۴/۲۰ جرم تغییر کاربری را، جرم درجه ۷ محسوب کرده که تحقیقات و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه‌های کیفری ۲ است.
چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.
مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورت‌مجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.
