ماده ۲۱ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر داشته است: به‌منظور حصول اطمینان طرفین قرارداد نسبت به پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد و ثبت قراردادهای موضوع قانون، سازمان مکلف است با همکاری بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران حساب امانی (واسط) را به نحوی طراحی کند که همزمان با ثبت قرارداد، وجوه مرتبط با قرارداد به‌طور خودکار و آنی، به حساب متعلق به شخص ذی‌نفع منتقل گردد.
احتمالا برای بسیاری از افراد این سوال مطرح می‌شود که حساب امانی چیست؟
حساب امانی، حساب امین یا حساب شرطی
یکی از دغدغه‌هایی که خریداران و فروشندگان با آن مواجه هستند، مربوط به مسئله دریافت وجه و یا تحویل به‌موقع کالاست. در اغلب موارد، اتفاق می‌افتد که خریدار پول کالا یا خدمات معامله را پرداخت کرده ولی فروشنده کالا را تحویل نمی‌دهد یا اینکه فروشنده کالا را تحویل داده ولی وجه را دریافت نکرده است.
به همین منظور و برای کاهش ریسک معاملات در زمان تجارت، مفهومی حقوقی به نام «حساب امانی» ایجاد شد که برای توصیف یک ابزار مالی استفاده می‌شود.
به‌موجب این مفهوم، دارایی یا مبلغ مشخصی پول توسط شخص ثالث (واسطه) مورد اعتماد دو طرف معامله، نگهداری می‌شود و نماینده یا شخص ثالث؛ دارایی‌ها یا وجوه را تنها درصورت انجام تعهدات قراردادی از پیش تعیین شده (یا با دریافت دستورالعمل‌های مناسب) آزاد می‌کند.
در حال حاضر، عمدتا بانک‌ها نقش نماینده طرفین را در معاملات ایفا کرده و با ایجاد حسابی تحت عنوان «حساب امانی»، به‌عنوان واسط میان فروشنده و خریدار عمل می‌کنند.
بنابراین در حال حاضر، حساب امانی، حساب امین یا سرویس اسکرو (Escrow Account)، یک نوع حساب بانکی است که به‌عنوان واسطه و نماینده بین دو طرف یک قرارداد عمل می‌کند. این حساب، به‌عنوان شخص ثالث، وجوه معامله را به امانت در اختیار دارد تا زمانی‌که طرفین به تعهدات قراردادی خود عمل کنند.
به حساب امانی «حساب شرطی» نیز گفته می‌شود، چراکه وقتی شرایط قرارداد تحقق یابد، بهای معامله به‌طور خودکار از خریدار به فروشنده منتقل می‌شود.
استفاده از حساب امانی، زمانی اهمیت پیدا می‌کند که دو طرف معامله، در مورد انجام تعهدات توسط طرف مقابل دچار عدم قطعیت باشند. این سازوکار مالی به آنها این اطمینان را می‌دهد که برای احقاق حق خود پشتوانه‌ای دارند. حساب امانی در تراکنش‌های اینترنتی، بانکداری، مالکیت معنوی، املاک و موارد دیگر کاربرد دارد.
حساب امانی یک حساب موقت است. نماینده یا شخص ثالث (حساب امانی)، تنها زمانی دارایی‌ها یا وجوه را آزاد می‌کند که تعهدات قراردادی از پیش تعیین شده انجام شود. این دارایی‌ها می‌تواند شامل پول، اوراق بهادار، وجوه و سایر دارایی‌ها باشد.
حساب امانی، فرصتی برای فروشندگان و خریداران ایجاد می‌کند تا با اطمینان و اعتماد بیشتر به معامله بپردازند و چالش‌هایی که ممکن است در جریان معامله به‌وجود آید را کاهش دهند.
چه مواقعی از حساب امانی استفاده می‌شود؟
قرارداد حساب امانی یک قرارداد ثانویه در مقابل قرارداد اصلی است، زیرا تنها پس از توافق طرفین بر روی قرارداد اصلی منعقد می‌شود. استفاده از این قرارداد در حوزه‌های مختلف کسب‌وکار و در هر معامله‌ای امکان‌پذیر است. در اکثر معاملات، نیازی به افتتاح حساب امانی نیست. معمولا حساب امانی در دو مورد افتتاح می‌شود:
- زمانی‌که یکی از طرفین نسبت به اینکه شریک به تعهدات خود عمل خواهد کرد، تردید دارد.
- زمانی‌که مدت طولانی بین روز پرداخت و دریافت کالا، تکمیل معامله یا انجام خدمت وجود داشته باشد.
کاربرد‌های حساب امانی در دنیا
محبوبیت سرویس اسکرو یا حساب امانی در دنیای تجارت در حال افزایش است و افتتاح آن طی یک معامله تجاری می‌تواند جایگزین اعتبارات اسنادی شود.
رایج‌ترین کاربرد حساب‌های امانی برای معاملات املاک و مستغلات است، اما استفاده از حساب امانی در کشورهای مختلف در مواردی مانند خرید و فروش خودرو، معاملات تجاری بین‌المللی، پروژه‌های ساخت‌وساز، معاملات ارز دیجیتال، بلاک‌چین و بیت‌کوین، وام مسکن، ادغام و انتقال مالکیت شرکت‌ها، قراردادهای بین‌المللی و موارد مشابه نیز رایج است.
یکی دیگر از کاربرد‌های حساب امانی در دنیا برای مشاغل و انتقال سهام شرکت به کارکنان تحت عنوان پاداش است. به این ترتیب کارکنان شرکت، سهامدار آن محسوب شده ولی در طول دوره حساب امانی، توانایی محدودی برای استفاده یا فروش سهام خود دارند. دلیل چنین امری، حمایت از قیمت بازار سهام شرکت و ممانعت از خروج کارکنان از شرکت، حداقل تا پایان دوره سپرده امانی است.
کاربرد‌های حساب امانی در ایران
در رابطه با حساب امانی این سوال وجود دارد که آیا امکان افتتاح حساب امانی در ایران وجود دارد؟ کاربرد‌های این نوع حساب در داخل کشور چیست؟
مجوز افتتاح حساب‌های امانی در سال ۱۳۹۴ از سوی بانک مرکزی به بانک‌ها داده شده است و بانک‌ها می‌توانند با استفاده از آیین‌نامه ابلاغی بانک مرکزی و مطابق آیین‌نامه‌های داخلی خود، امکان افتتاح حساب امانی را داشته باشند.
حساب امانی در ایران به‌طور عمده در قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان‌ها و پروژه‌های ساخت‌وساز به‌کار گرفته می‌شود. این روش امکان سوءاستفاده پیش‌فروشان و سازندگان ساختمان‌ها را به حداقل می‌رساند.
در این روش، پول و هزینه‌هایی که خریدار برای پیش‌خرید ساختمان واریز می‌کنند، در یک حساب بانکی به نام «حساب امانی» نگهداری می‌شود و تا زمانی‌که پروژه پیشرفت می‌کند، به نسبت درصد پیشرفت کار به سازنده پرداخت می‌شود.
حضور شخص ثالث یا امینی که به‌طور موقت پول را نگهداری می‌کند، فرآیند انجام معاملات مربوط به املاک و مستغلات یا قراردادهای تجاری را تسهیل می‌کند. این رویکرد، به‌ویژه زمانی‌که یک یا هر دو طرف به یکدیگر اعتماد ندارند، بیشتر اهمیت پیدا می‌کند.
هرچند استفاده از حساب امانی در بخش مسکن بسیار رایج است، اما این نوع حساب‌ها برای انجام معاملات دیگر مانند: خرید و فروش املاک و مستغلات تجاری، مسکونی و غیرمسکونی، هواپیما، معاملات بورس، انجام تراکنش‌های مالی آنلاین، معامله هر دارایی معنوی و خرید اقلام گران‌قیمت مانند آثار هنری و جواهرات نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد.
نحوه افتتاح و عملکرد حساب امانی
حساب‌های امانی می‌توانند توسط بانک‌ها، دفاتر حقوقی، شرکت‌های تخصصی یا عوامل امانی افتتاح شوند.
در حساب امانی سه طرف دخیل هستند:
۱- خریدار (سپرده‌گذار)
۲- فروشنده (ذی‌نفع)
۳- شخص ثالث (بانک یا سازمان دیگری که خدمات حساب امانی ارائه می‌دهد)
طرف ثالث، وظیفه متولی و ضامن را بر عهده دارد.
در شرایطی که خریدار می‌خواهد چیزی بخرد، اما به فروشنده اعتماد ندارد؛ فروشنده می‌خواهد چیزی بفروشد، اما به خریدار اعتماد ندارد، خریدار و فروشنده به بانک مراجعه کرده و درخواست خود را مطرح می‌کنند و توافق‌نامه یا قرارداد سه‌جانبه‌ای را امضا می‌کنند.
این توافق‌نامه باید توسط تمام طرفین معامله: سپرده‌گذار، ذی‌نفع و بانک امضا شود. در این توافق‌نامه، کالا، کار یا خدماتی که خریداری شده، شرایط و ضوابط معامله، مدارکی که برآورده شدن این شرایط و ضوابط را تایید می‌کند، و زمان و مبلغ پرداخت مشخص می‌شود.
سپس طرفین به ترتیب ذیل عمل می‌کنند:
- افتتاح و ثبت حساب امانی (خریدار حساب را به حالت امانت درمی‌آورد و پول را به آن واریز می‌کند)
- واریز مبلغ توافق شده توسط خریدار، برای تسویه معامله مالی که موضوع قرارداد است.
- خریدار شرایطی را که تحت آن شرایط، پول می‌تواند به فروشنده منتقل شود را، تعیین می‌کند، مدت قرارداد باید مشخص شود.
- بانک به‌عنوان واسطه مستقل، نظارت بر برآورده شدن این شرایط را بر عهده دارد.
- فروشنده پس از اینکه شرایط و ضوابط قرارداد را برآورده کرد، اسناد لازم را به بانک ارسال می‌کند.
- پس از اجرای تعهدات، بانک دسترسی حساب را به فروشنده می‌دهد یا مبلغ را به حساب فروشنده منتقل می‌کند.
پس از اجرای توافق، سه حالت پیش می‌آید:
۱- فروشنده مدارک اثبات ایفای تعهد، مطابق با قرارداد را ارائه می‌کند. در این صورت، بانک، کل مبلغ را از حساب امانی به حساب فروشنده منتقل می‌کند.
۲- فروشنده نتواند تعهدات خود را انجام دهد یا زمان مشخص شده در قرارداد به پایان برسد. در این حالت بانک، کل مبلغ را از حساب امانی به حساب خریدار، برمی‌گرداند.
۳- یکی از طرفین (فروشنده یا خریدار) به‌طور یک‌جانبه قرارداد را خاتمه می‌دهد. بانک کل مبلغ را از حساب امانی به خریدار منتقل می‌کند.
در صورت اجرای جزئی تعهدات با خاتمه بعدی قرارداد، بانک تمام مبلغ را به خریدار بازمی‌گرداند و فروشنده تنها می‌تواند از طریق دادگاه پرداخت جزیی را دریافت کند.
خریدار در چه شرایطی می‌تواند پول را از حساب امانی برداشت کند؟
سپرده‌گذار نمی‌تواند پول را به دلخواه از حساب برداشت کند. فقط در دو مورد می‌تواند پول را از حساب امانی برداشت کند:
- معامله به شکست انجامیده و طرفین قرارداد را لغو کرده باشند.
- بانکی که حساب امانی در آن افتتاح شده ورشکسته شده یا مجوز خود را از دست داده باشد.
اگر معامله در زمان توافق شده انجام نشود و فروشنده اسناد لازم را ارائه ندهد، بانک حساب را می‌بندد و پول را به خریدار برمی‌گرداند. اگر اسناد با تأخیر ارائه شوند، قرارداد می‌تواند تمدید شود، اما بانک معمولاً برای این کار هزینه اضافی دریافت می‌کند.
مالک پول در حساب امانی چه کسی است؟
طبق مقررات موجود، پول در حساب امانی تا لحظه تسویه حساب، متعلق به شخصی است که آن را واریز کرده است و پس از آن، متعلق به شخصی است که حساب به نفع او افتتاح شده است.
لحظه تسویه حساب، زمانی است که فروشنده شرایط و تعهدات مقرر در قرارداد را برآورده کند.
نکات مهم در قراردادهای حساب امانی
در قراداد حساب امانی، برای این که معاملاتی که انجام می‌شود به‌صورت مطمئن انجام شود نیاز است، شخص سومی وجود داشته باشد تا مبلغ موقتا به حساب شخص سوم واریز شود. این شخص می‌تواند یک فرد حقیقی یا یک شخص حقوقی مانند بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری باشد.
در قالب قراردادها، مشتریان می‌توانند از این خدمت برای هرگونه معاملات تجاری استفاده کنند. اما در زمان انجام این معاملات و ثبت حقوق، مسائل و نکات متعددی وجود دارد که طرفین باید به آنها توجه کنند. مسائل مهمی مانند ریسک‌های حقوقی و اقتصادی، عواقب مالیاتی معامله، مدت اعتبار معامله، لحظه انتقال مالکیت، شرایط تسویه و ….
در قراردادهای حساب امانی، نکات مهمی وجود دارد که عدم رعایت آن، باعث ایجاد اختلاف و یا کلاهبرداری خواهد شد.
- «زمان انجام پروژه» یا «تحویل کالا و خدمات» اولین نکته مهم در مورد قراردادهای حساب امانی، است. این موارد باید در متن قرارداد به دقت نگاشته شده و نکات لازم در آنها گنجانده شود.
- همچنین می‌توان برای هر روز دیرکرد نیز جریمه‌ای تعیین شود. در این صورت خریدار و فروشنده اطمینان حاصل می‌کنند که کالا و وجه معامله در زمان مشخص شده در اختیار آنها قرار خواهد گرفت و در صورت دیرکرد، خسارات آنها از محل جریمه، جبران خواهد شد.
- خریدار باید جنس و کیفیت کالا و خدمات را در قرارداد منعقده؛ به طور واضح بیان کند. چرا که ممکن است، فروشنده در زمان تحویل کالا جنس مورد نظر را تحویل ندهد و در این صورت خریدار متضرر خواهد شد. در این صورت، خریدار نیز مطمئن می‌شود که کالا‌ها و خدمات با کیفیت مدنظر وی، در اختیار او قرار خواهد گرفت.
- امین یا شخص ثالث، زمانی وجوه معامله را آزاد می‌کند که طرفین به الزامات قراردادی خود عمل کنند. به همین سبب، لازم است که متن قراردادها به طور دقیق نگاشته و نکات لازم در آن گنجانده شود.
در نهایت باید توجه داشت که حساب امانی را نمی‌توان مطمئن‌ترین راه دانست؛ اما به‌کارگیری این سازوکار درصد احتمال کلاهبرداری را به‌شدت کاهش می‌دهد و می‌تواند خاطر طرفین معامله را تا حد زیادی آسوده کند.
مزایای استفاده از حساب امانی
- افزایش اعتماد بین خریدار و مشتری، علی‌الخصوص در کسب و کار‌های نوپا و رشد تولید
- حفظ امنیت در انجام تراکنش‌های مالی آنلاین با مبالغ سنگین
- تحویل به‌موقع کالا، و جلوگیری از ورود خسارت به طرفین قرارداد
- اطمینان فروشنده از پرداخت پول کالای سفارش داده شده پس از تحویل و تطبیق کالا با مشخصات توافق شده
- پیشگیری از کلاهبرداری
- جذب سرمایه‌گذار به داخل کشور و رفع مشکل افتتاح حساب در زمان خرید سهام
- سرعت و سهولت در نقدشوندگی
- اگر سپرده‌گذار ورشکسته شود یا بدهی مالیاتی داشته باشد، حساب امانی قابل توقیف نیست.
حساب امانی، این امکان را برای فروشنده و خریدار فراهم کرده که با اعتماد و اطمینان بیشتری اقدام به دادوستد کرده و پیچیدگی معاملات و چالش‌هایی که ممکن است در روند معامله برای آنها پیش بیاید، را به حداقل کاهش دهند. استفاده از حساب امانی در پروژه‌های ساختمانی نقش مهمی در تقویت و رونق بازار مسکن دارد.
اگر حساب امانی وجود نداشته باشد ممکن است طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکنند. ممکن است خریدار وجه مورد نظر را پرداخت نکند یا اینکه به‌موقع این کار را انجام ندهد یا ممکن است فروشنده کالا را تحویل ندهد و یا کیفیت مورد نظر را ارائه نکند و یا اینکه در زمان مشخص شده این اتفاق نیافتد.
